二手摩根汽车(同样地段，南阳不同楼盘为啥每平能差3000块？)
01
有证VS无证
有证意味着能够自由流通，产权有保障。
没有证的房子需要全款，交易门槛高。
在南阳，没证的房子价格低很多。
以白河两岸河景房为例。
桂花城，占据了雪枫桥边白河西岸最优质的河景，但没有证。二手毛坯价格，6500元/平左右，带装修目前在7500元/平左右。
恒大御景湾，位于桂花城斜对面，白河东岸。目前高层精装价格在12500元/平左右。比桂花城整整高出5000。
虽然恒大卖房时画的大饼未必都实现了，但整体的五重绿化、中央大湖和物业基本面还有。就这已经足够秒杀大部分本土房企。
最主要的是有证，在楼市火热的前几年，御景湾的房子在中介比较吃香，有过上午挂出，下午就卖掉的案例。
学区房VS非学区房
目前，政策在严厉打压学区房，但在划片政策不变的情况下，学区房依然存在。
亿安天下城，十四小和十三中双学区。该楼盘属于烂尾楼复活项目，容积率不低，但是奈何双学区，又占据不错地段，价格1.3万左右。
距离不远的名门华府，毛坯在1万左右，非重点学区，差价将近3000。
而十五小十三中的学区房，二十年房龄的一些老旧小区，价格目前在1.5万—1.8万。
秒杀周边一切楼盘，可见中心城区优质教育资源的稀缺。
不过在南阳东区，学区房超高溢价的现象得到了大大缓解，十五小东校区的学区房，与周边新楼盘的差价没有那么离谱。
新十五小学区房可以卖到1.2到1.4万，孔明路建业森林半岛、三川御锦台精装价格也在1.2到1.3万之间，差别不大。
原因大概在于东区住房产品相对升级，决定房价的因素不仅仅是学区，还有产品、环境、圈层等多种因素。
02
新楼盘VS老破小或民房
防爆厂南都府高层精装价格在1.2万以内。周边水泥厂家属院价格则在8000到8800之间。
建业壹号城邦，毛坯价格在1.1到1.2万、碧桂园首府，精装价格在1.3到1.4万。
但是周边有证民房价格在7000到8000之间，柴油机厂家属院六层楼，中层的价格在8000到8500之间。
这也再次证明，刨除学区的因素，二十年房龄的房子，市场价值很弱，与市面上的新产品相比，存在较大差价。
改善盘VS刚需盘
不同产品定位，价格也不同。
改善产品往往定位有以下特点，不一定全部具备，但一定有某一项：
绝版地段、低容积率，高绿化，配套齐全，优质物业等特点。
例如，占据市中心绝版地段的摩根中央公园，价格在1.4到1.5万之间。要比周边的其他房子都要贵出不少。
鑫磊森林湖，定位独山脚下的改善大盘，树多盘大地中海风格，价格同片区最贵。
远在北边麒麟湖的建业十里湖山，主打康养，片区唯一，毛坯8000到1万，片区最贵。
经十路卧龙府，主打改善，建标和实际交付都不错，目前1 万左右，比周边多数项目也贵出不少。
03
同一片区，附着的价值不同，房价就会出现很大差异。
在三线城市，供需关系永远是一个谜，只能根据放地、项目多少，来猜测大概。
猜测出来的供需关系，无法决定某特定片区、特定楼盘的具体价格。
例如，不管市场火爆，抑或躺平、阴跌，不少特定的楼盘，总会价格坚挺，似乎摆脱了供需决定价格的理论。
这一现象，在买房者去抢学区房、抢特定地段的项目时，尤其明显。
从交易的角度看，房价是由你愿意花多少钱去买决定的。
就像你在南阳找媳妇，有的媳妇报价30万彩礼+20万车+一套市区内的大房子。
有的人认为这不是爱情，扭头就走。
有的人算一算，看中女方及其娘家附着的价值，例如，老丈人有社会资源，女方工作稳定有人脉，女方妙龄且脸蛋漂亮，也不差那几个钱，就愿意出价。
房子同样如此，它的价格里面有很多因素：
地段、学区、圈层、物业、绿化、建标、房龄、功能等。
每一个因素，对于不同需求人群，心中的价格不同。
04
你笑他人太疯癫，他人笑你看不穿。
比如。
有人注重圈层，希望买在如意湖附近或好单位的家属院，与有钱、有权的人为邻，图个上班方便，挨着重点学区。
那么建业云境13000多的价格，对于他来说就是一个基本面。
再比如。
目前南阳某校新区的教师配建住宅，内部名额转让叫价35万一个。
房子内部价7000左右，加价35万卖，在我看来脑子有病。
周边同类型楼盘，价格不到1万，建标透明、付款方式明确，可贷款、有品牌加持、能下证，相比之下，这个学校配建住宅的内部名额，看起来香，加价35万像是在收智商税。
但是对于某些特定需求，例如，希望与学校为邻，希望居住在教师小区，图个宁静的人，加价20万也好，35万也罢，只在于自己愿不愿意出这个价。
你笑人家傻，人家觉得这符合我的需求。
再举一个例子，最近去了一位朋友城郊的民房小聚。
朋友多年前在城郊村子买了块儿地，然后自建住房，里面按照现在的风格装修，俨然一座城郊小别墅。院子里种上蔬菜瓜果，再辟出一个露天平台，喝茶烧烤，除了蚊子多，住着挺舒服。
这样的房子适合养老，但是存在一个土地手续违规的问题，即是说，这房子占用的是农村用地，但他不是村里人，这个房子一旦遇到拆迁，比较麻烦。
但是城市人都有养老的需求，南阳市区渴望田园牧歌的中产群体一抓一大把。
城里人的“田园牧歌”通常都很虚伪，是希望一边享受电视里的浪漫，一边又不脱离城市的方便，你真给他们弄到大农村种地放牛，他们保准待不到一个月就发疯。
于是建在城郊、湖泊片区，有手续，定位养老康养、能泡泡温泉的项目，例如，十里湖山、传世温泉公馆、鑫磊森林湖、伏牛山别墅之类的项目，就有特定的价值。
往往这些项目的区位、自然资源都有独一无二的属性，跟周边同类民房和其他产品比，这些特殊项目就有了自己的定价权。
所以，一套房子值什么价格，其实卖家说了不算，买家说了也不算。
市场会给出相对合理的答案。