操黑妞(房事相关无小事——一个不动产登记工作者讲述（干货）)

房产

俗话说，中国只有两种人：公务员和务工人员。而本人有幸通过省考，逼退千军万马，进入国土所工作，成为基层公务员一枚，日常工作主要在窗口负责不动产登记。

初接触这份工作时，窗口负责人就告诉我，别小看这份工作，窗口虽小，责任却大，搞不好还可能吃官司。对于刚毕业踏入社会的我来说，听完心里一哆嗦，不自觉就从心里害怕起来。不过经过这两三年的历练，各项业务办多了，慢慢变得从容很多，目前还没遇上太棘手的业务，也没有因为业务差错与百姓产生什么纠纷。不过干我们这一行，在登记的过程中遇到的故事还真不少。

一，不动产登记介绍

所谓不动产登记，就是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。

这样说，有的人可能有点懵，但其实每个人的生活都可能接触到这项业务。

简单点说，就是房产和土地登记，2015年房产部门和土地部门合并，就形成了现在的不动产登记。

买过房子的都知道，就算签了房屋买卖合同也不能代表房子是你的，只有到不动产登记部门办理了不动产证（也就是房产证和土地证，现在两本证合并成一本证，即不动产证），你才真正拿到了房子的所有权。

我为啥没说土地所有权呢，因为土地是国家和集体的，我们只有使用权，没有所有权。

二，不动产登记背后的故事

接下来，我给大家讲几个我办理不动产登记中遇到的小故事。出于职业约束，以下人物均为化名。

本人坐标Y市，属于江浙沪一带，2016年后房价暴涨，均价两万左右，一套房子下来上百万是常事。众所周知，但凡涉及到钱，矛盾就不会少，更何况是上百万那么多，对人性的考验真的不是一点点。

01

第一个故事的主人公是一个在家带孩子的宝妈，小王，儿子一岁多。

那天早上她抱着儿子来窗口咨询，老公婚前买的房子婚后要添加老婆为共有人需要哪些程序。

这类业务很常见，因此我一听，就职业性问道，房子是否还有贷款，如果有贷款是不能添加共有人的。她告知我没有，我就把办理所需的材料和程序都一一告知。

还没说完，一股不明液体飞来，还冒着热气。原来是她儿子没穿纸尿裤，坐在窗口桌子上撒尿了，射程还挺远，直飙到我办公桌上。小王一看尴尬得不行，连声道歉。

同志们，现在的基层公务员真的不容易当，动不动就被投诉，何况这尿大点的事，对我们自然不在话下。而且现在孩子是宝，家长疼得恨不得含嘴里，家长又已经道了歉，孩子也不是故意的。因此面对突如其来的童子尿，我依然保持微笑服务，后来想想真是佩服自己，真是不容易啊我。

也是缘分，因为我和小王年龄相当，她儿子比我儿子只大几个月，又有童子尿助攻，我们多聊了几句，竟发现我们是老乡。都说，老乡见老乡，两眼泪汪汪。没想到我俩缘分更深，都住在同一栋楼。我因为工作地点离家有两个小时公交，为了带孩子方便，我租住在附近。我租在七楼，小王住在三楼。

自然，因为这些巧合我们之后互加了微信，一来二去相互串门看娃，关系越来越好。

言归正传，在她询问后很久都没见她再去办理。起初我问她，她只说老公平时上班忙，空出时间就去。等熟了之后她才告诉我，原来是她老公见瞒她不过，才告诉她房子有贷款，婚后她老公一直每月还着两千多的贷款，却没告诉她。她知道后两人大吵一架，此事就这么不了了之。

我听后觉得这事有点蹊跷，一个月两千多不是小数目，这怎么能瞒？瞒着她的原因又是什么呢？莫非她连自己老公一个月工资到底多少也不清楚？

我是个直性子，总觉得她老公对她不够坦诚，这都能瞒，指不定背后还有多少秘密呢，这样的婚姻只怕早晚会出问题，最后事实证明确实如此。不过当时我和她关系没好到那个地步，再加上女人的自尊心，不愿将自己婚姻不堪的一面让外人知晓。

出于好意，我善意地提醒她即使有贷款也是可以添加共有人的，只要去银行办理抵押变更的手续即可。她和她老公商量后觉得太麻烦，她老公说反正房子不会跑，等以后还完贷款再加也来得及。她逼紧了她老公就说是不是不信任他，她也觉得只要一家人好好在一起，写谁的名字都一样，反正迟早都是她儿子的。

人家这样说，我也不好再坚持。只暗自祈祷他俩能好好过下去，要不然哪天离婚她将一无所有。

没成想，还没过半年，她就因为婆媳矛盾和老公出轨，闹到了离婚的地步。

她这才告诉我婚后他们开支一直是花的她的彩礼钱，她老公的工资一直是他妈保管。而且她老公之前已经结过一次婚，上次离婚分了他大半家产。所以二婚房子还贷都不敢让她知道，更不会加她名字。

现在打官司离婚，她才想着为自己和孩子争取更多的利益。但为时已晚，对于房子她所能分得的只是婚后还贷和房子升值的一小部分。

所以，在此警告广大女同胞们，一定要注意保护自己的合法权益。不要觉得夫妻间，这样斤斤计较有伤夫妻和睦。有担当有责任感的老公，不用你说也会自觉在婚后把婚前的房产加上老婆名字，给老婆安全感。只有那些心中有鬼又自私的男人，才会各种说辞百般推脱。

另外，婚前房产婚后加夫妻一方名字是很简单的业务。没有贷款的，只需本人带好双方身份证，结婚证，房产证和土地证或者不动产证，到当地不动产登记窗口填写登记申请表，缴纳十元工本费，即可拿到新的不动产证；有贷款的，在贷款未注销期间，不能添加共有人。但如果非加不可，可以去银行办理抵押变更手续或者还清贷款并注销后，即可添加共有人。

至于婚后购买的房产，夫妻双方写谁的名字都无关紧要，不管写哪一方，另一方都是隐性共有人。只是要注意一点，在共有方式上要留心。共有方式分共同共有和按份共有，共同共有就是平分，按份共有可以一人份额多，一人份额少。而占有份额超过三分之二的所有人是可以自行处置房产的，别哪天对方把房子卖了或者抵押了，你还不知道呢！

你别不信，下面的就是例子。

02

那是去年的一天，我们不动产登记窗口迎来了一对六七十岁的老夫妻，说家里的房产证丢了，咨询该怎么补办。

我一听立马询问房屋坐落，然后登录系统查询房屋具体情况。查到后我与他们核对房产信息，房子的所有权人是两位老人和儿子，共有方式是按份共有，老两口每人各占10%，儿子占80%。且房子有抵押，抵押时间是2016年。

两位老人一听炸毛了，说：“我们全款买的房子，哪有抵押，小姑娘你别看错了。”可是这怎么能看错呢？我把电脑屏幕抵押详情界面转给他们看，他们一看傻眼了。

我一想就猜到大概情况，于是立马查看系统中上次登记的材料扫描件。果不其然，房子早在2016年就被儿子自行做主抵押给了银行。二老不明白他们没有签字怎么就抵押了呢，我们只好详细解释，儿子占有的份额远远超过三分之二，是有权独自处置房产的。

我把情况跟二老一说，二老立马打电话询问儿子，弄清楚原委后，两人顿时懵了，接着便嚎啕大哭。显然，是儿子背着他们偷偷拿走房产证把房子抵押了，抵押所得的贷款不用说肯定是又去赌博了。

而这也正是他们最担心的，原来儿子好赌，二老一发现房产证不见了，想着是不是放在哪忘记了或者是儿子拿走了，为了确保万无一失，他们才急忙过来补办，毕竟儿子还没结婚，这房子是家里最值钱的东西了，是留给儿子以后做婚房的。没想到还是晚了一步，现在房子抵押了，而抵押期限又快到了，别说娶媳妇了，只怕连房子也保不住了。

看着愤怒大哭的两位老人，我感到深深的悲哀，二老奋斗一生买的房子，却这样不明不白的被儿子葬送了。

都说养儿为防老，可遇上这样的儿子，就只剩坑老了。

不过这年头，坑爹坑妈的孩子还真不少，但给我印象最深的其中一位，是一位吴先生，我和同事背地里议论了很久，给他起了个外号叫“橡皮泥”。为啥起这么个外号呢，看了故事你就明白了。

03

这天，我们窗口来了三个男人，一位年过八旬的老爷爷吴老，另两个，一个是吴老的儿子，也就是上边提到的“橡皮泥”先生，还有一位是村委干部。老爷爷见了我们办事人员，还未开口便泪先流。

我们一怔，急忙扶着吴老坐下，安慰他慢慢说。可老人年龄大了，支支吾吾说不清楚。这位“橡皮泥”先生看着老父亲流泪，一脸尴尬，却迟迟没见开口。这时旁边的村主任开口了，说今天来是想反映一个问题，希望我们给出建议。

听村主任一说，我们明白了。Y市近年来拆迁比较多，吴老所在的村就是其中一个。吴老只有一个儿子，老两口一直跟儿子住在一起，老伴儿前几年去世了。老房子拆迁的时候登记的名字是吴老和儿子的名字，拆迁后分到了三套安置房。

安置房下来后，老人独自住了一个小套，另外两套一套给儿子住，一套租出去，一个月有一两千的租金。老人有退休金，之前身体也还算硬朗，照顾自己不是问题，儿子也经常来看他，也算孝顺，所以租金他也从不过问，一直都是儿子在收。

不过近两年儿子娶了媳妇就来得少了，老人也理解，毕竟成家了事情也多，儿子软弱，儿媳妇又凶。只要他们一家过得好，自己无所谓，一把老骨头了，还能活几年。

直到近两年，老人身体不好，退休金光吃药都不够，自己做饭都成问题，于是想搬过来跟儿子媳妇一起住。吴老简单收拾了下东西就去了儿子家，他觉得儿子孝顺，不用说儿子也会同意的。没想到儿子是同意了，可儿媳妇却死活不同意，天天跟儿子闹。儿子怕老婆，碍于媳妇的淫威，就把住了不到一周的老父亲送回了家。

现在大家明白我们为啥给这个儿子起名叫“橡皮泥”了吧，软弱到如此程度，连赡养自己的老父亲都要看媳妇脸色，不是“橡皮泥”是什么。

吴老也没想到儿子如此窝囊，可毕竟是自己的亲儿子，自己也实在不愿看着儿子受夹板气。只好窝在自己的小房子里，过到哪天算哪天。

眼看老人身体一日不如一日，有时候连饭都吃不上，村委干部看不下去找到老人儿子，提议卖掉那套租出去的房子，找保姆伺候老人也行。

这时候问题来了，我们一看不动产证就发现三套房子都是按份共有，老人只占1%，儿子占99%。儿媳妇显然也知道这一点，所以虽然同意卖房子，但卖房子所得的钱只给老人应得的1%。即使卖掉房子，老人只占1%，又能分到多少钱呢？

村主任只能带着老人，来询问我们工作人员，是否可以重新划分份额，或者改变共有方式。

听完我们感觉很无奈，我们很想帮助这个老人，可是房产一旦登记就是既成事实，是没法变更份额的，这样的情况只能依靠法律来解决了。

所以，在此提醒各位老人和父母，在房产登记的过程中，父母和子女同为房屋所有权人的，共有方式最好还是选择共同共有。尤其是安置房，父母大可不必给儿子过多的份额。退一万步说，就是父母有一天过世了，房子早晚是儿子继承，何不在活着的时候给自己多一重保障呢？按现在的国家政策，继承房屋既不收遗产税，也不收公证费，在Y市是由政府出钱为百姓提供公证服务。百姓只需免费公证后交80块登记费，便可将房屋老人所占份额过户到子女名下。

对于未成年的子女，购房时最好不加孩子名字，以免孩子长大再买房就是二套房，付的契税和贷款利息多不说，还可能导致自己辛辛苦苦挣钱买的房子一不留神被白眼狼拿去挥霍了。

另外，提醒大家平时收好自己的身份证、结婚证、房产证和土地证等各类重要证件和复印件，以免被别人拿走对自己造成不可预测的风险。

04

随着我国社会经济的发展，买卖房屋已成为普通百姓的常见行为。但普通百姓作为消费者，购买的商品房大多是预售的，也就是期房。而期房有一个最大的缺点就是，一旦楼盘烂尾或者开发商失了良心一房多卖，将直接损害购房人的权益。

这样的例子真不少，尤其是2016年Y市房价暴涨前后，小叶就是其中一个。

小叶是个96年的东北小姑娘，毕业后来Y市工作，父母不愿女儿一直在外租房，且女儿工作稳定，以后留在Y市的可能性很大，便张罗着在Y市给女儿买房。那时，恰逢Y市房价刚刚开始涨，担心以后涨得更多，小叶父母看了很多楼盘，最后选了一个价格相对便宜的期房，交了首付。

谁知交完首付没到半年房价就猛涨，小姑娘正暗自庆幸自己搭上了低价的末班车呢，却被告知自己购买的房屋被开发商单方面强行撕毁合同，并以更高的价格出卖给了他人。虽然开发商同意以违约为由按合同赔偿，但约定的赔偿金额远远赶不上房价上涨的金额。最后无奈，只好走司法途径解决。

出现上面这样的情况，主要是因为消费者购买的预售房屋只能根据与预售人订立的预售合同享有债权性质的请求权，并不具有排他的效力。开发商作为撕毁合同的一方往往是经济上的强者，而相对人常常是弱者，购房人无法防止预售人将房屋以更高的价格出卖给他人，这就使得处于弱势地位的购房人无法取得指定的房屋，只能以对方违约为由请求损害赔偿，其权益难以得到有效的保护。

但这种情况并不是不可避免的，为了保护购房者合法权益，我国早已推出不动产预告登记制度，《物权法》也有明确的规定，只是鲜有人知晓并履行。

预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。通过预告登记制度，购房人将其请求权纳入预告登记，使其请求权具有物权的排他效力，确认预售人一方违背预告登记内容的处分行为归于无效，就可以确保购房人获得所购买的房屋。

如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

预告登记所需费用不多，只需80元便可办理。我在写文挑选案例时特意提到这点，就是希望能够引起大家重视，对于购买的期房，及时到不动产登记部门办理预告登记，在以后少出现一些这样的案例，那我也算功德一件。

最后再唠叨一句，买房是个大事。尤其是一些一二线城市，要合几家之力才能勉强凑够首付。所以大家在买房时一定要慎重再慎重，尤其是二手房购买前，多去不动产登记机构查询清楚购买房屋基本情况，多了解一些登记制度和流程，是不会错的。

作为一名不动产登记工作人员，我的不动产登记工作还在继续，各色故事也在持续上演，请大家一定记住文中蓝色内容。